적합한 세입자를 찾는 것은 임대 경험의 성패를 좌우할 수 있습니다. 훌륭한 세입자는 부동산을 잘 관리하고, 임대료를 제때 납부하며, 존중하는 마음으로 소통합니다. 반면, 나쁜 세입자는 미납금, 수리비, 그리고 법적 분쟁으로 인해 수천 달러의 손실을 초래할 수 있습니다.
네가 단일 부동산 또는 성장하는 포트폴리오 관리, 효과적인 스크리닝을 통해 귀하의 투자와 마음의 평화를 보호하세요.
부동산 관리 회사를 고용해야 할까요?
세입자 심사의 세부 사항을 살펴보기 전에, 이 과정을 직접 처리할 것인지 아니면 전문가에게 맡길 것인지 고려해 보는 것이 좋습니다.
부동산 관리 회사는 임대료 수금 및 유지 보수 관련 전화 응대 외에도 다양한 업무를 수행합니다. 일반적으로 마케팅, 세입자 심사, 임대 계약, 검사, 그리고 필요한 경우 퇴거까지 관리합니다. 특히 심사와 관련하여, 평판이 좋은 부동산 관리자는 상세한 신원 조회 시스템, 표준화된 절차, 그리고 공정 주택법을 준수하는 데 도움이 되는 법적 전문 지식을 갖추고 있습니다.
임대를 처음 시작하거나, 집과 멀리 떨어져 살거나, 또는 단순히 임대 과정을 간소화하고 싶은 집주인에게는 관리 회사를 고용하는 것이 투자 가치가 있는 경우가 많습니다. 관리 회사의 경험은 위험 신호를 포착하고 신청자 정보를 검증하는 데 큰 도움이 되며, 이는 훌륭한 세입자를 확보하는 것과 몇 달 동안 스트레스를 받는 것의 차이를 만들어낼 수 있습니다.
그럼에도 불구하고, 많은 집주인은 특히 1~2개의 주택만 관리하는 경우 스스로 스크리닝을 처리하는 것을 선호합니다.
임대 내역 및 참조 우선 순위 지정
세입자의 과거 행동은 그들이 당신의 부동산을 어떻게 대할지를 보여주는 가장 좋은 지표가 되는 경우가 많습니다. 신청서를 검토할 때 세입자의 임대 이력을 면밀히 살펴보세요. 과거에 임대했던 곳에 적정 기간 동안 거주했는지, 아니면 몇 달마다 이사하는 패턴을 보이는지 확인하세요.
이전 집주인에게 연락하면 많은 것을 알 수 있습니다. 다음과 같은 질문을 해보세요. 집세를 제때 냈나요? 집 상태가 좋았나요? 이웃들의 불만은 없었나요? 이 사람에게 다시 임대할 의향이 있나요?
일부 집주인은, 특히 세입자가 현재 그곳에 살고 있는 경우, 자세한 정보를 공유하기를 꺼릴 수 있다는 점을 명심하세요.
소득 및 고용 확인
아무리 책임감 있는 세입자라도 임대료를 안정적으로 감당하지 못하면 문제가 될 수 있습니다. 표준적인 조언에 따르면 세입자는 월세의 최소 3배 재정적 의무를 편안하게 이행할 수 있도록.
소득 증빙을 위해 최근 급여 명세서, W-2 양식, 또는 고용주의 서한을 요청하세요. 자영업자의 경우, 세금 보고서나 최근 은행 거래 내역서를 통해 유사한 증빙을 얻을 수 있습니다.
숫자가 적다고 해서 무조건 나쁜 세입자라는 뜻은 아니지만, 신중하게 고려해야 할 위험 요소입니다. 어떤 집주인은 이런 경우 공동 서명자나 더 높은 보증금을 받는 것을 허용하는 반면, 어떤 집주인은 소득 기준을 확실히 충족하는 지원자를 고집하는 것을 선호합니다.
퇴거 및 범죄 이력 확인
신원 조회에는 퇴거 이력이 포함되어야 합니다. 몇 년 전 한 번 퇴거를 당하고 그 이후로도 꾸준히 임대 이력을 유지했다면 자격 박탈 사유가 되지 않을 수 있지만, 최근 또는 여러 차례 퇴거를 당했다면 심각한 우려를 불러일으킬 수 있습니다.
범죄 경력 조회와 관련하여 집주인은 신중해야 합니다. 일부 주에서는 신청자의 범죄 기록을 전면적으로 거부하는 정책이 공정 주택법을 위반할 수 있습니다. 폭력 범죄, 마약 제조, 재산 관련 범죄 등 임대차와 관련된 범죄에 집중하십시오.
결정을 내릴 때 범죄 기록을 고려할 때 해당 지역의 규정을 잘 알고 있는지 확인하세요.
신용 조회를 실행하세요(하지만 전체적인 상황을 살펴보세요)
신용 보고서는 유용한 도구입니다하지만 이것만으로는 모든 것을 알 수 없습니다. 높은 신용 점수는 일반적으로 세입자가 공과금을 책임감 있게 납부한다는 것을 시사하지만, 오래된 의료비나 수년 전 미납금과 같은 사소한 문제가 항상 임대 계약을 파기하는 요인은 아닙니다.
점수 자체보다 더 중요한 것은 행동 패턴입니다. 신용 보고서에 몇 가지 의문점이 있지만 다른 모든 사항은 문제가 없다면, 결정을 내리기 전에 신청자와 상담해 보는 것이 좋습니다.
의사소통 및 신뢰성 평가
서류 심사 과정 자체가 서류 작업보다 더 많은 것을 드러내는 경우가 많습니다. 지원자들의 의사소통 방식에 주목하세요. 응답성이 좋고, 예의 바르고, 체계적인가? 서류를 신속하게 제출하고 질문에 명확하게 답변하는가?
회피적이거나, 연락하기 어렵거나, 말하는 내용에 일관성이 없는 신청자는 향후 문제가 발생할 수 있음을 시사합니다. 신뢰할 수 있는 세입자는 처음부터 전문성을 보여주는 경향이 있습니다.
당신의 과정을 믿으세요 (직감만이 아니라)
잠재적 세입자를 만날 때 본능을 믿는 것은 당연합니다. 첫인상은 중요하지만, 결코 철저한 심사 과정을 대체해서는 안 됩니다. 신청자는 신용 점수가 낮거나 임대료를 체납한 이력이 있어도, 직접 만나면 매력적이고 신뢰할 수 있는 사람처럼 보일 수 있습니다.
세입자 선별을 최대한 활용
세입자 심사는 임대 부동산과 소득을 보호하는 데 가장 중요한 단계 중 하나입니다. 공실을 빠르게 채우고 싶은 마음이 들 수 있지만, 소득을 확인하고, 임대 이력을 검토하고, 신용 정보를 확인하고, 소통 습관을 평가하는 데 시간을 투자하는 것이 장기적으로 도움이 될 것입니다.