Trouver le bon locataire peut faire toute la différence dans votre expérience de location. Un bon locataire traite le bien avec soin, paie le loyer à temps et communique avec respect. Un mauvais locataire, en revanche, peut vous coûter des milliers de dollars en impayés, réparations et litiges.
Si vous êtes gérer une propriété unique ou un portefeuille en croissance, le dépistage protège efficacement votre investissement et votre tranquillité d'esprit.
Devez-vous faire appel à une société de gestion immobilière ?
Avant de plonger dans les détails de la sélection des locataires, il convient de déterminer si vous souhaitez gérer ce processus vous-même ou le confier à des professionnels.
Une société de gestion immobilière ne se contente pas de percevoir les loyers et de gérer les interventions de maintenance. Elle supervise généralement le marketing, la sélection des locataires, les baux, les inspections et même les expulsions si nécessaire. En matière de sélection, un gestionnaire immobilier réputé dispose de systèmes détaillés de vérification des antécédents, de procédures standardisées et d'une expertise juridique qui lui permet de garantir la conformité du processus avec les lois sur le logement équitable.
Pour les propriétaires qui débutent dans la location, qui habitent loin de leur logement ou qui souhaitent simplement simplifier le processus, faire appel à une société de gestion est souvent un investissement rentable. Leur expérience en matière de détection des signaux d'alerte et de vérification des informations des candidats peut faire la différence entre trouver un excellent locataire et gérer des mois de stress.
Cela dit, de nombreux propriétaires préfèrent gérer eux-mêmes le contrôle, surtout s’ils ne gèrent qu’une ou deux unités.
Donner la priorité à l'historique de location et aux références
Le comportement passé d'un locataire est souvent le meilleur indicateur de la façon dont il traitera votre bien. Lors de l'examen des candidatures, soyez attentif à son historique de location. A-t-il séjourné dans des locations précédentes pendant des durées raisonnables ou a-t-il l'habitude de déménager tous les deux ou trois mois ?
Contacter d'anciens propriétaires peut être très révélateur. Posez-leur des questions comme : ont-ils payé leur loyer à temps ? Le logement était-il en bon état ? Y a-t-il eu des plaintes de voisins ? Loueriez-vous à nouveau à cette personne ?
Gardez à l’esprit que certains propriétaires peuvent hésiter à partager des informations détaillées, surtout si le locataire y vit actuellement.
Vérifier les revenus et l'emploi
Même le locataire le plus responsable peut devenir problématique s'il ne parvient pas à payer son loyer de manière fiable. On conseille généralement aux locataires de gagner au moins trois fois le loyer mensuel pour faire face confortablement à leurs obligations financières.
Demandez des bulletins de salaire récents, des formulaires W-2 ou une lettre de leur employeur pour vérifier leurs revenus. Pour les travailleurs indépendants, des déclarations de revenus ou des relevés bancaires récents peuvent également fournir une confirmation.
Si les chiffres sont serrés, cela ne signifie pas automatiquement qu'il s'agit d'un mauvais locataire, mais c'est un risque à évaluer avec soin. Certains propriétaires sont ouverts aux cosignataires ou aux dépôts de garantie plus élevés dans ces cas-là, tandis que d'autres préfèrent conserver les candidats qui répondent clairement aux critères de revenus.
Vérifiez les expulsions et les antécédents criminels
Une vérification des antécédents devrait inclure tout historique d'expulsions. Une expulsion il y a plusieurs années, suivie d'un historique de location solide depuis, pourrait ne pas être disqualifiante, mais des expulsions récentes ou multiples devraient être une source de préoccupation sérieuse.
En ce qui concerne les vérifications d'antécédents judiciaires, les propriétaires doivent être vigilants. Les politiques générales qui refusent les candidats ayant un casier judiciaire peuvent enfreindre les lois sur le logement équitable dans certains États. Concentrez-vous sur les infractions liées à la location, comme les crimes violents, la fabrication de stupéfiants ou les infractions contre les biens.
Assurez-vous de bien connaître la réglementation locale lorsque vous tenez compte des antécédents criminels dans votre prise de décision.
Effectuez une vérification de crédit (mais regardez la situation dans son ensemble)
Les rapports de crédit sont un outil utile, mais ils ne disent pas tout. Un score de crédit élevé indique généralement qu'un locataire paie ses factures de manière responsable, mais des petits désagréments comme une vieille dette médicale ou un paiement manqué il y a des années ne sont pas toujours rédhibitoires.
Plus important que le score lui-même, c'est le comportement du demandeur. Si tout le reste est conforme, mais que le rapport de solvabilité soulève quelques questions, envisagez d'en discuter avec le demandeur avant de prendre une décision.
Évaluer la communication et la fiabilité
Le processus de sélection en lui-même en dit souvent plus que les documents. Soyez attentif à la façon dont les candidats communiquent. Sont-ils réactifs, polis et organisés ? Fournissent-ils les documents rapidement et répondent-ils clairement aux questions ?
Les candidats évasifs, difficiles à joindre ou incohérents dans leurs déclarations peuvent être le signe de problèmes futurs. Les locataires fiables ont tendance à faire preuve de professionnalisme dès le départ.
Faites confiance à votre processus (pas seulement à votre instinct)
Il est naturel de se fier à son instinct lors de la rencontre avec des locataires potentiels. Si la première impression est utile, elle ne doit jamais remplacer une sélection rigoureuse. Un candidat peut paraître charmant et digne de confiance en personne tout en dissimulant un mauvais dossier de crédit ou des antécédents de loyers impayés.
Utiliser pleinement le processus de sélection des locataires
La sélection des locataires est l'une des étapes les plus cruciales pour protéger votre bien locatif et vos revenus. S'il est tentant de pourvoir un logement vacant rapidement, prendre le temps de vérifier les revenus, d'examiner l'historique de location, de vérifier la solvabilité et d'évaluer les habitudes de communication s'avère payant à long terme.